Parties communes à jouissance privative et responsabilité du syndicat des copropriétaires
Dans une copropriété, il existe des parties communes qui sont la propriété indivise de tous les copropriétaires, et des parties privatives qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Toutefois, il peut arriver qu’une partie commune soit réservée à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires, par exemple un jardin, une terrasse ou un parking. On parle alors de parties communes à jouissance privative.
Ces parties communes à jouissance privative sont soumises à un régime juridique particulier, qui pose des questions de responsabilité en cas d’empiétement sur l’assiette de la copropriété ou de dommages causés aux autres copropriétaires ou aux tiers.
Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?
Une partie commune à jouissance privative est une partie de l’immeuble qui, bien qu’appartenant au syndicat des copropriétaires, est affectée à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires. Il s’agit d’une exception au principe selon lequel les parties communes sont destinées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires.
L’attribution du droit de jouissance privative sur une partie commune peut résulter du règlement de copropriété, d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ou d’un acte juridique entre le syndicat et le bénéficiaire.
Le droit de jouissance privative est un droit réel qui s’exerce sur la chose et non sur la personne. Il est donc transmissible avec la vente du lot privatif auquel il est attaché, sauf stipulation contraire.
Le droit de jouissance privative confère au bénéficiaire le pouvoir d’user et de jouir de la partie commune qui lui est réservée, dans les limites fixées par le règlement de copropriété ou par l’acte qui lui a attribué ce droit. Il ne lui confère pas le pouvoir de disposer de la partie commune, c’est-à-dire de la modifier, de la détruire ou de la céder.
Quelles sont les conditions d’utilisation d’une partie commune à jouissance privative ?
Le bénéficiaire du droit de jouissance privative doit respecter les conditions d’utilisation fixées par le règlement de copropriété ou par l’acte qui lui a attribué ce droit. Il doit également respecter les droits des autres copropriétaires et des tiers sur les parties communes.
Le bénéficiaire du droit de jouissance privative ne peut pas réaliser des travaux sur la partie commune qui lui est réservée sans l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, sauf s’il s’agit de travaux nécessaires à la conservation ou à l’amélioration de son usage. Il doit également respecter les règles d’urbanisme et obtenir les autorisations administratives requises.
Le bénéficiaire du droit de jouissance privative ne peut pas empiéter sur l’assiette de la copropriété, c’est-à-dire sur la surface ou le volume délimitant le périmètre du syndicat des copropriétaires. Il ne peut pas non plus porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou des tiers sur les parties communes, par exemple en causant des nuisances sonores, des infiltrations ou des dégradations.
Quelle est la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas d’empiétement ou de dommages causés par une partie commune à jouissance privative ?
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, y compris celles à jouissance privative. Il peut exercer des actions récursoires contre les responsables du dommage, notamment le bénéficiaire du droit de jouissance privative ou le constructeur.
Le syndicat des copropriétaires est également responsable des empiétements sur l’assiette de la copropriété causés par des travaux réalisés sans autorisation par le bénéficiaire du droit de jouissance privative sur une partie commune. Il doit veiller à la destruction des ouvrages empiétant, qui entraînerait la disparition de l’empiétement.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut vérifier le correct entretien des parties communes, y compris celles à jouissance privative. Pour cela, le syndic peut demander au bénéficiaire du droit de jouissance privative de lui permettre l’accès à la partie commune qui lui est réservée.
Qui paye les charges d’une partie commune à jouissance privative ?
Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs lots, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
Les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
Les charges relatives aux parties communes à jouissance privative sont réparties entre les seuls bénéficiaires du droit de jouissance privative, sauf disposition contraire du règlement de copropriété ou de l’acte qui a attribué ce droit.
Conclusion
Les parties communes à jouissance privative sont des parties de l’immeuble qui appartiennent au syndicat des copropriétaires mais qui sont affectées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires. Elles sont soumises à un régime juridique particulier, qui implique des droits et des obligations pour le bénéficiaire du droit de jouissance privative et pour le syndicat des copropriétaires. En cas d’empiétement ou de dommages causés par une partie commune à jouissance privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée, sans préjudice des actions récursoires qu’il peut exercer contre les responsables du dommage.
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Sources
1 : Partie commune réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire (droit de jouissance privative) | Service-public.fr
2 : Parties communes à jouissance privative et responsabilité du syndicat des copropriétaires pour empiétement - Actu-Juridique
3 : La responsabilité du syndicat n’est pas exclusive de celle encourue par le copropriétaire - EFL
